Кто приезжает в Батуми — и кто покупает? Что показывают данные 2025 года
В 2025 году Батуми принял 2,6 млн иностранных гостей. За тот же период доля иностранных покупателей в обследованных проектах Батуми составила 77% продаж квартир.
Эти два факта часто приводят рядом, как будто первый напрямую объясняет второй. Данные говорят иное. Страны, которые дают Батуми наибольший поток гостей, — это не те страны, которые больше всего покупают здесь недвижимость. В ряде случаев разрыв очень значителен.
Понимание причин этого разрыва полезнее любой отдельной цифры в этой статье. Оно показывает, какой спрос устойчив, какой сезонен и куда смещается центр тяжести рынка.
Каждый показатель ниже имеет источник. Там, где разные ведомства измеряют величину по-разному, это указано прямо, а не сглажено.
Сколько гостей ежегодно принимает Батуми?
В 2025 году Батуми принял около 2,6 млн иностранных гостей — это 23% всего туристического потока Грузии и рост на 5% к 2024 году. Данные Национальной администрации туризма Грузии. Батуми занимает второе место в стране после Тбилиси, принявшего 3,76 млн гостей, или 33% национального потока.
По стране в целом Грузия зафиксировала 5 521 866 туристических визитов в 2025 году — рекордный показатель и рост на 8,4% к 5,1 млн в 2024 году.
Уточнение по этой цифре, поскольку здесь часто возникает путаница. Администрация туризма публикует три отдельных показателя за 2025 год: 7 803 239 международных путешественников, 6 856 809 международных визитов и 5 521 866 туристических визитов. Это разные величины. Туристические визиты — поездки минимум с одной ночёвкой — релевантны для оценки арендного спроса, и именно этот ряд используется в статье.
Из каких стран приезжает больше всего гостей?
Основной поток формируют пять рынков. В 2025 году по числу туристических визитов лидировали Россия — 1,61 млн (рост 13,4%), Турция — 1,26 млн (снижение 6%), Армения — 962 100 (рост 1,5%), Израиль — 411 100 (рост 32,2%) и Азербайджан — 294 000 (рост 34%).
За пределами первой пятёрки страны Европейского союза и Великобритания вместе дали 499 890 туристических визитов — рост 14%. Страны Персидского залива — 145 513 визитов, рост 3,4%.
Расстановка мест остаётся стабильной уже несколько лет. Изменилось другое — темпы роста отдельных рынков. Именно здесь находится более интересный сигнал.
Как меняется структура турпотока?
Туристическая база Грузии диверсифицируется, причём за счёт добавления, а не замещения. Устоявшиеся рынки не сократились. Новые рынки просто растут значительно быстрее.
Наиболее наглядное подтверждение — структурный показатель самой Администрации туризма: доля визитов из соседних стран снизилась с 61,6% до 59,8% год к году, а доля несоседних стран выросла.
Темпы роста, стоящие за этим сдвигом:
- Европейский союз и Великобритания: рост 14% в целом, с рекордными показателями по Великобритании (+39,1%), Испании (+48,6%), Италии (+39,4%), Греции (+28,2%) и Франции (+17,4%)
- Китай: рост 44,4%
- Индия: рост 14,6%
- Израиль: рост 32,2%
- Азербайджан: рост 34%
- Саудовская Аравия: рост 9,1%
Один устоявшийся рынок сократился: число туристических визитов из Турции снизилось в 2025 году на 6%.
Для инвестора направление важнее уровня. Направление, рост которого зависит от одного рынка, несёт концентрационный риск, который трудно захеджировать. Направление, одновременно наращивающее спрос из Европы, стран Залива и Азии, такого риска не несёт.
Почему структура турпотока меняется?
Авиасообщение. Диверсификация турпотока Грузии — это не смена предпочтений, а следствие появления прямых рейсов, и совпадение здесь почти точное.
British Airways и EasyJet запустили прямые рейсы Лондон — Тбилиси в апреле 2025 года. EasyJet добавила направления Женева — Тбилиси и Милан — Тбилиси. Edelweiss Air открыла рейс Цюрих — Тбилиси, а Transavia France — бюджетное направление из Парижа. В 2024 году Грузия и Китай ввели взаимный безвизовый режим, а с Южной Кореей ведётся работа по запуску регулярных прямых рейсов.
Поэтому европейские и азиатские показатели роста выше — не разовая аномалия. Провозная ёмкость, однажды созданная, работает накопительно. Авиакомпании увеличивают частоту на заполняемых маршрутах, а каждая дополнительная частота расширяет круг путешественников, для которых Грузия становится практичным, а не теоретическим направлением.
Для инвестора в недвижимость это самый надёжный опережающий индикатор на данном рынке. Расписания публикуются заранее. Турпоток следует за ними.
Есть ли в Батуми спрос вне летнего сезона?
Да, и данные низкого сезона убедительнее данных пикового. В первом квартале 2025 года — самом слабом периоде года — заполняемость брендированных отелей в Батуми достигла 59,9%. За тот же период Тбилиси показал 39,5%, а остальная Грузия — 35,3%. Источник — STR Global, публикация Администрации туризма.
Это важно, потому что заполняемость первого квартала — наиболее близкий доступный индикатор того, как курортный город работает, когда пляж не является мотивом поездки. Превышение показателей столицы более чем на двадцать процентных пунктов в январе — марте указывает на драйверы спроса, не зависящие от летнего сезона.
Кто покупает недвижимость в Батуми?
Основную часть покупок квартир совершают иностранные покупатели. В сентябре 2025 года Galt & Taggart провела опрос системных застройщиков по двадцати текущим жилым проектам Батуми. За первые восемь месяцев 2025 года иностранные покупатели обеспечили 77% продаж квартир в этих проектах.
Распределение по происхождению покупателей:
| Происхождение покупателя | Доля продаж |
|---|---|
| Грузия | 23% |
| Украина, Россия, Беларусь (совокупно) | 20% |
| Израиль | 16% |
| Европа | 12% |
| Турция | 9% |
| Арабские страны | 7% |
| Центральная Азия | 6% |
| Армения и Азербайджан | 2% |
| Дальний Восток | 1% |
| Прочие | 4% |
Методологическое уточнение. Опрос охватывает первичный рынок — квартиры, продаваемые напрямую застройщиками, то есть сегмент строящейся недвижимости. Отдельное исследование Galt & Taggart по всем сделкам с квартирами в Батуми, включая перепродажи между физическими лицами, даёт долю иностранцев 52%. Противоречия здесь нет: показатели измеряют разные рынки. Иностранные покупатели сконцентрированы в новых проектах, поэтому их доля там выше.
Совпадает ли карта покупателей с картой гостей?
Нет — и именно этот вывод меняет прочтение всех остальных данных.
Сопоставление доли каждого рынка в туристических визитах по стране с его долей в покупках квартир в Батуми даёт устойчивую и контринтуитивную картину. Одни рынки покупают значительно выше своего «туристического веса». Другие — значительно ниже.
Рынки, покупающие выше своей доли в турпотоке:
- Израиль — около 7% туристических визитов и 16% покупок квартир, то есть более чем двукратное превышение
- Арабские страны — менее 3% визитов и 7% покупок
- Европа — около 9% визитов и 12% покупок
Рынки, покупающие ниже своей доли в турпотоке:
- Турция — около 23% визитов и 9% покупок
- Армения и Азербайджан вместе — более 22% визитов и 2% покупок
Закономерность не случайна. Рынки с низкой конверсией в покупку — это соседние страны с сухопутной границей. Рынки с высокой конверсией прибывают по воздуху.
Данные опросов Администрации туризма подтверждают объяснение. Среди соседних рынков подавляющее большинство визитов — повторные: 97,8% для Армении, 92,3% для Азербайджана, 88,8% для России, 75,8% для Турции. Для несоседних стран около половины визитов — первые, а для Китая этот показатель достигает 75,1%.
Иными словами, высокий поток из соседней страны отражает частые короткие поездки — торговые, к родственникам, на выходные, — а не продолжительный отпуск, который приводит человека к мысли о покупке. Объём и намерение — разные вещи.
Практический вывод: инвестиционный капитал в Батуми следует за авиамаршрутами, а не за сухопутными границами. Европейские рынки и страны Залива, показывающие сейчас самый быстрый рост прибытий, — это именно те рынки, которые исторически конвертируют визиты в покупки с наибольшей частотой.
Какую недвижимость покупают на эти деньги?
В данных по сделкам видны два чётких сдвига, и оба указывают в одном направлении.
Квартиры становятся меньше. Доля объектов площадью 26–50 кв. м выросла с 57,7% продаж в Батуми за девять месяцев 2023 года до 64,2% за тот же период 2025 года. Доля средних объектов 51–80 кв. м снизилась с 32,8% до 28,5%.
Ценовые сегменты смещаются вверх. Доля бюджетного предложения дешевле $1 000 за кв. м снизилась с 57,0% продаж до 44,5%. Средний сегмент $1 001–1 500 за кв. м вырос с 33,8% до 44,1%. Верхний сегмент $1 501–2 500 за кв. м вырос с 6,4% до 9,2%.
Вместе это читается так: покупатели выбирают меньшие по площади объекты в более качественных зданиях. Это характерный признак инвестиционной, а не собственной покупки, и он согласуется со структурой покупателей, смещённой в сторону международных инвесторов, которые будут сдавать объект, а не жить в нём.
Как различаются цены по районам Батуми?
Разброс цен по районам превышает двукратный. Средние цены первичного рынка на квартиры в состоянии «под ключ» на сентябрь 2025 года, с изменением год к году:
| Район | $/кв. м | Год к году |
|---|---|---|
| Старый Батуми | $2 906 | +2,1% |
| Аллея Героев | $2 074 | +8,8% |
| Гонио-Квариати | $2 042 | +5,7% |
| Новый бульвар | $1 753 | +11,7% |
| Махинджаури | $1 742 | +8,9% |
| Внутренние районы | $1 628 | +8,2% |
| Периферийные зоны | $1 380 | +7,8% |
| Кобулети | $1 685 | −4,6% |
По Батуми в целом средняя цена первичного рынка «под ключ» достигла $1 821 за кв. м — рост 9,0% год к году. Вторичный рынок — $1 418, рост 5,1%.
Обратите внимание: самый дорогой район показал самый медленный рост, а Новый бульвар со средним уровнем цен — самый быстрый. Устоявшийся престиж и ценовая динамика — не одно и то же, и районы, где сейчас концентрируется международный спрос, не всегда совпадают с районами наивысших абсолютных цен.
Что расширение базы покупателей означает для инвестора?
Из приведённых данных следуют три вывода.
Концентрационный риск снижается. Рынок, зависящий от одной-двух стран происхождения, уязвим к любым касающимся их изменениям — валютным, политическим, транспортным или региональным. И база гостей, и база покупателей Батуми расширяются. Это структурное улучшение профиля риска, независимое от ценовой динамики.
Авиасообщение — индикатор, за которым стоит следить. Связь между новыми прямыми маршрутами, ростом турпотока и покупательским поведением достаточно устойчива, чтобы рассматривать её как опережающий сигнал. Анонсы маршрутов публичны и датированы заранее, что делает этот показатель одним из немногих действительно прогнозных на данном рынке.
Профиль покупателя должен влиять на выбор объекта. Рынок, где две трети сделок — компактные объекты в среднем и более высоком сегменте, приобретаемые преимущественно международными покупателями, — это рынок, где ориентиром служат международные требования к качеству строительства, управлению и документации, а не местные нормы. Объект, устраивающий грузинского собственника для проживания, и объект, устраивающий международного инвестора, — это разные продукты.
Источники
- Национальная администрация туризма Грузии — статистика прибытий за 2025 год, рейтинги направлений, квартальные статистические обзоры
- STR Global, публикация Национальной администрации туризма Грузии — заполняемость брендированных отелей, I квартал 2025 года
- Galt & Taggart, Batumi Residential Real Estate — Quarterly Market Watch, 3Q25 (14 ноября 2025) — опрос застройщиков, происхождение покупателей, цены по районам, характеристики сделок
- Национальное агентство публичного реестра, через Galt & Taggart — объёмы сделок с квартирами
Показатели отражают данные, опубликованные по состоянию на середину 2026 года. Туристическая и транзакционная статистика периодически пересматривается; при принятии инвестиционных решений рекомендуется сверяться с первоисточниками, указанными выше.
Изучите нашу текущую подборку юридически проверенных строящихся объектов в Батуми — каждый оценивается по стандартам качества строительства, структуры управления и документации, которые требуются международным покупателям.
